分譲マンション購入ポイント

マンション費用だけでなく、車があるならば当然、駐車場料金の負担もかかってくることを頭に入れておきましょう！

ていていの都市圏なら、敷地に駐車スペースを確保している郊外型マンションなら１万円以下程度ですが、都心部では３万円以上のところも多く見られます。
ローンの返済に加えて駐車場料金の負担も必要なので、購入後の家計の運営に関してはこの点も十分に計算に入れておく必要があります。

その負担を軽くするために、駐車場を無料にしているマンションもあります。しかし、駐車場を持っていると必ず管理費などが必要になるもの。それを無料にしていることは結局どこかにしわ寄せがきます。
また、機械式の場合にしても、維持管理費なんて相当な額になるはず、どこかに落とし穴が潜んでいるかも。

多くのパターンが、駐車場関連の費用は駐車料金で賄うべきですが、料金が無料の場合には管理費から捻出するのです。この場合、車を保有していない人から見れば頭にくる話ですね。駐車場料金が無料ではなく一定の金額を課している物件のほうが無難と言えるでしょう。

建築基準法、マンションや一戸建てなどの住宅を建てるときの基本的な規則や規制を定めた法律が建築基準法です。

築基準法（けんちくきじゅんほう、昭和25年5月24日法律第201号）は、国民の生命・健康・財産の保護のため、建築物の敷地・設備・構造・用途についてその最低基準を定めた法律。前身は市街地建築物法（大正8年法律第37号）である。ってな感じ！

国民の生命・健康及び財産の保護を図ることを目的として、昭和25年に制定された法律。現在に至るまで、何度か改正されており、平成10年に大改正があった。大きく単体規定と集団規定の2つに分けられます。

つまり、販売している住宅は原則的には建築基準法を満たしていないといけません！
しかし、建築基準法を満たした設計図を役所に提出して、実際に施工する時に別の設計図を使うと言った悪質な欠陥住宅があったりします。。。残念ですが。

なので、購入を決断する前に、モデルルームなどで必ず設計図を閲覧して、できれば実物を見ながら建物の構造について担当者の説明を受けるようにしましよう。細かいことは分からなくても、担当者の対応などからその会社の建物に対する考え方をある程度は確認できるます。知り合いに建築のことが分かる人がいれば一緒に見てもらえばＯＫです。

２００３年からは社会問題化しているシックハウス対策が義務化されています。シックハウスの原因物質といわれるホルムアルデヒドの使用が大幅に制限されているので、内装材などには、ホルムアルデヒド発散量の少ないいわゆる四つ星の製品が使用されているかどうか必ず確認しましょう。

あと大事なのが、シックハウス！シックハウス対策では、機械による２４時間換気も義務づけられているので、換気設備の有無も確認しましょう。

マンションでの構造面で押さえておくべきポイントは、
なんといっても遮音性能、耐久性、耐震性です。

マンションの遮音性能の高低は生活にモロで影響する事ですから、しっかりとチェックするようにしましょう。
どこから調べればいいか？
それは、上下階を分けるコンクリートの厚さ（スラブ厚）が重要になってきます。当然ですが、ぶ厚いほうがいいです。しかしここで注意するのは、超高層マンションなどの場合。
このパターンでは、厚くしすぎると重量が重くなりすぎて構造に影響が出てしまうので、現在の標準は２０ｃｍ程度になっています。それプラス、空気層の緩衝帯があれば通常の生活では問題が出ることは有りません。

マンションの耐久性に関しては、「１００年コンクリート」といわれる超高強度コンクリートを使用するマンションも近頃では増えています。
維持管理をちゃんと行えば１００年は住めるというのが売りです。鉄筋コンクリートの強度を高めるため、螺旋状に鉄筋を配したスパイラル筋と言った技法もあるので、パンフレットやモデルルームの構造模型などでしっかりと見ておきましょう。

また、マンションの耐震性を高める構造には、制震構造と免震構造があります。増えているのは、揺れを３分の１から５分の１に緩和できる免震構造のマンションです。そのぶんコストが通常のマンションより１～２割は高くなりますが、万一のことを考えると安い買い物になるかもしれません。

マンションの間取りでもっとも多いのが「片廊下型」です。北側の外廊下に面した玄関を入ると左右に居室があり、中央の廊下を進むと左右にキッチン、バス、トイレなどの水回りがあり、その先にバルコニーに面したリビングがあります。

マンションのプラン集を見ると、目移りするほどさまざまなタイプの部屋が描かれています。そこでプランを選ぶ際に考えるべきポイントは、｢自分が望む住まい方｣にとってどうなのか。
ポイントは大きく2つ。
・どの間取りタイプを選ぶか。
・平面上の位置と、階数をどうするか。

限られたスペースを有効に利用できるのでコストの削減が可能で最も経済的です。けれども、玄関の左右の居室が外廊下に面しているのでプライバシーや防犯、通風、採光などの面で工夫が必要です。

「中玄関型」は玄関が中央にあって南北両方にバルコニーがあるタイプです。２戸で一基のエレベーターを使うのでプライバシーの確保が容易で、また玄関ホールから直接居室に入れるので廊下などの無駄なスペースも少なく、将来的には間取り変更もしやすいなどのメリットがります。しかし、多数のエレベーターが必要などのコスト増になる要因が多くこの間取りはさほど多くはありません。

「角住戸型」は３面にバルコニーを配することができるので、通風や採光は抜群ですが、一階に二戸しか設置できないので、価格はそれ以外の住戸に比べると高くなっています。

マンションの間取り図を見たときに、「もう少しリビングが広ければいいのに」とか、「この部屋の収納がもっと多いほうがよかった」などと思うことも少なくないのではないでしょうか。

分譲マンションの間取りはなるべく多くの世帯に受け入れられるよう、標準的なプランになりがちです。でも、そうした「可もなく不可もなく」といった間取りが、買う人のライフスタイルに必ずしも合うとは限りません。

都心付近のマンション購入価格では、同じ広さで同じ方角、同じ間取りだったとしても１０階と１階では５００万円程度の差がついている場合があります。

超高層マンションで且眺めが最も良い最上階とそのすぐ下あたりの価格付けは雲泥の差になりますが、超高層マンションに限らず中高層マンションでもそれ以外の階では、１階低くなるごとに１～２％程度価格が安くなっていくのが普通です。

眺望にはこだわらない人や万一の災害を考える人なら、低い階の部屋を買うのも賢い選択です。小さな子どもがいる場合は下の階への音を気にしなくていい１階も良い選択です。

同じフロアでも角住戸と中住戸では価格に差があります。方角にもよりますが、角住戸が５～１０％程度高くなっています。エレベーターに隣接していたりエントランスの上の部屋など特別な事情がある住戸は割安になっています。

安いには安いなりの理由があるので、その理由をはっきりさせてから購入検討を進めることが大切です。安くなる理由が自分たちの生活にとってはデメリットとはいえないのであればお買い得ですが、デメリットになってしまうような理由であるなら、安さだけにとらわれない選択が大切になります。

せっかく買うなら利便性の高いマンションがいいとは、だれもが思うことでしょう。「利便性」とは、家を探すときに必ず出てくる言葉です。要するに「どれだけ便利か」という意味合いなので、まず第一には駅からの近さや都心などターミナル駅までの所要時間などのことを指します。また、マンションの周辺にどんな「生活利便施設」があるかも大きな要素です。

たとえば、スーパーや金融機関、郵便局、役所関係、病院、学校などがよく利用する利便施設に当てはまりますよね。これらの利便施設が充実しているかどうかで、生活の満足度が１８０度異なってしまいます。

分譲マンション周辺を現地見学するときは、マンションだけを見るのでなく、絶対に一つひとつ自分の目で確認するようにしておくことです。
勉強のための見学と言うレベルでは、マンション担当者に聞いたり資料で確認する程度でもいいのですが、最終的な絞り込みの段階ではそれぞれの施設を自分で訪問してその内容も確認するべきです。

マンションを購入する際に、ある特定の沿線や駅にこだわりを持っている人もけっこういるものです。
仕事や周囲の人間関係などなど、ある程度地域が絞られてくという理由はありますが、
それだけにこだわっていると分譲マンション購入への道が遠のくばかりになってしまいます・・・。

平均で言うと、首都圏の新築マンションの平方単価は、東京２３区では６７．９万円が現状。これが千葉県だと、３９．８万円になります。この差はいったい・・・

マンション購入前に交通の便を確認するという意味は、最寄り駅から640ｍ離れたら駅まで徒歩８分との表記で問題は無いのです！

つまり、実際はその倍近くかかることもあり得るのです。それも平日の通勤時間帯や夜、休日と条件を変えて何度か試すのが上策です。

最近急増して注目を浴びているのが、いわゆる「ペット可」マンションです。不動産経済研究所によると、首都圏で新規発売されたマンションのうち、管理規約や使用細則などでペットの飼育を認めているマンションは、ほぼ半数近くに達しています。数年前では１００件に約１件だったので、急激に増えているのがわかる。

また、それに伴いペット可マンションが増えてきていますが、その一方で誤解からトラブルになるケースも増えています。
ペット可マンションは、ペットの飼育が「許可」されているマンションという意味であり、必ずしも入居者の大半がペットを飼っているわけでも、マンションのオーナーがペット好きというわけでもないというポイントです。

大手のマンションメーカーでは、新築マンションをすべてペット可にして販売している心も有ります。ペットとの共同生活を認めれば、販売が容易になるのは確定的な状況になっています。

マンションを購入する人が自分の生活様式を重視する現在では、マンションのメニュープランの多様化やオーダーメイドの増加で、それに答えるマンションが増えています。

ちょっと前は、とにかく新しい設備を付ければいいという風習でしたが、今は最低限必要なものを標準で装備して、その他の部分はオプションで選択する形が主流です。

不動産経済研究所が「新３種の神器」と呼んでいるディスポーザー、ＩＨヒーター、ドラム式洗濯乾燥機のうち、ディスポーザーは後付けが難しいこともあって、標準装備にしているマンションが多いのですが、後付けが可能なドラム式洗濯乾燥機の標準装備の割合はほとんど変わらず推移しています。

そうすることで価格を安く抑えて、購入する人が本当に必要なものだけを付け加えていくほうが、結果的に総予算を押えた上により快適な生活を送ることができる可能性が高くなるのです。

メニュープランは、室内の装飾やカラーリングを選択できるもので、原則的には無料です。また、オーダーメイドは工事着工前なら部屋の間仕切り変更なども可能で、工事が必要な設備などども選べるシステムです。最終的な価格は、標準プランからの費用の差し引きで決まります。

開発規模が大きくなって、首都圏を中心に２０階建て以上の超高層マンションが激増中のこの世の中。２００５年には２万戸以上供給されてということなので、全国の年間分譲戸数を１６万とすると、８戸に１戸は超高層マンションという計算になってしまいますね～。
これのことを首都圏だけでみると、５戸に１戸程度の割合で超高層マンションや大型マンションということになります。

そのため、近年では超高層マンションはそれほど珍しいものでも無くなったので、それだけで話題や人気を集めることができなくなっています。超高層マンション間の競争が激化して、他の物件との差別化が最大の課題になっています。

そのポイントの一つが、面的な広がり、つまり大規模化です。全戸数が１０００戸を超える超大規模物件が増えて、最近では２０００戸を超えるマンションの販売が始まっています。このような超大規模マンションでは、利便施設や共用施設が充実しているなどのメリットが多いのが特徴です。

この大きさ争いは、そう、ドラゴンボールのどこまで強くなんねん！という仕組みと同じです。

超高層ではなくても占有面積が１００平方メートル以上の広いマンションも増えています。このように専有面積の広いマンションは売却を考えた時には、買主を見つけやすくて、かつ資産評価も高い傾向にあります。

税制のことで問題になるのが、住宅口ーン控除幅の縮小のことですね。

住宅口ーン控除というのは、ローンを使って住宅（マイホーム）を買ったときに、ローンの未払額に応じて所得税が控除される制度のことです。

たとえば会社員の場合には、源泉徴収されている所得税が還付されて、自営業の場合には確定申告の時に支払う所得税が減額されます。

一年間のローン返済総額が２００万円だったとしても、ローン控除額が3０万円ならば、実質的な負担は１７０万円で済むことになります。

そこで問題になるのは、その控除額が年々減少して、２００８年の入居者は２００４年の入居者の３分の１以下になってしまうということです。ローン控除で返ってくる税金を考えると、早めに購入した方がいいということになります。

特に８０００万円ぐらいの高額物件のケースにおいては、減少幅も大きいので注意が必要です。しかし、３０００万円程度であれば、２００６年までの１年目の控除額は１％で、３０万円の控除額で変わりませんし、７～８年目以降の控除額は徐々に減少しますが、１０年間の控除額が極端に減少するわけではありません。

一般的金額のマンションの購入希望者では、早めに決着を付けるぐらいの気持でもそうそう損になるわけではありません。

住宅ローンの主役だった住宅金融公庫は、行政改革によって２００６年度未までに原則的には直接融資を廃止することが決まっています。低利で固定金利型の公庫融資も段階的に規模を縮小しています。新規住宅ローンでは都市銀行などの民間金融機関に比重が移りつつります。

そして、民間ローンを利用する場合、どの金融機関にするかを決める必要がありますが、そのためには利用できる条件がどうなっているかチェックしなければいけない。

また民間金融機関は、長期の固定金利型ローンに弱いのですが、企業向け融資よりも貸し倒れリスクの低い住宅ローンを重要な事業として位置づけて、積極的に新しいローンを発売しています。以前のように、まずは住宅金融公庫からローンを考えて、という簡単な時代ではなくなって、より有利なローンを販売している金融機関を選択する時代になりました。

民間ローンを利用する場合には、どの金利体系メニューを選べばよいかも重要にもなってきます。

「公庫融資」や「フラット35」は「固定金利型」、財形住宅融資は５年間ごとに金利が変わる特殊な形の「変動金利型」であるのに対して、民間ローンの場合には、「変動金利型」「固定金利型」「固定期間選択型」などの金利タイプを用意している場合が多い。

３つの金利タイプの違いについて、簡単に紹介しておこう。

変動金利型
プライムレートに連動して変動するタイプ。返済中は毎年４月と10月時点でのプライムレートの水準に応じて適用金利が改定（ただし、返済額の変更は５年ごと）。ノンバンク系の一部を除く金融機関が採用

固定金利型
契約時に決まった金利が完済時まで適用。民間と公庫が提携する住宅ローン「フラット35」を扱う金融機関のほとんどが採用。民間独自の住宅ローン（プロパーローンなどという）にも採用されているケースがある

固定期間選択型
一定期間、契約時の金利が適用され、その期間が経過した時点で、その後の金利タイプについて、「固定期間選択型」か「変動金利型」かを選ぶことができる。一定期間の設定は、３年、５年、７年、10年などとなっており、各金融機関によってさまざま（１年、２年、あるいは15年としているところもある）。一般的に期間が短いほど金利が低く、３年以内なら変動金利型よりも低いケースが多い

新築と中古マンションの価格差は、同地域の同程度の物件であれば、２割または３割といわれていて時代がバブル期まではありました。

しかし、バブルが崩壊した後は新築価格は当然のことですが、中古価格も下がってしまいました。
そして今では新築の半額近くになっています。予算面で、新築の購入が難しいエリアでも、中古なら十分に検討する余地が増えてきました。

ここ数年の中古マンションの価格は、バブル崩壊後の激しい低下が終って、全国的にほぼ平行線状態になっています。しかし、比較的人気の高い都心部では僅かながらも値上がり傾向もみられています。中古価格は新築に比べると下がり過ぎているので、取引が多くなってくると全般的に上昇していく可能性は高いと予測できるでしょう。このことからは、今が中古マンションの買い時と読み解くことができるわけです。

中古マンションには、価格以外にも新築にはない利点ががあります。実際にマンションを見て購入できる上に、供給数が新築に比べて豊富です。新築では年間に3、4棟しか出てこない駅周辺でも、中古なら常に２０や３０件程度は売りに出ているので、エリアを限定して購入を計画している人には、中古物件も対象にするのが有効です。

新築マンションの供給状況と価格のだいといの内容は次のようになっています。

２００３年の全国の新規発売戸数は約１５．５万戸で、前年比では少しだけ減ってしいましたが、２００４年には増える傾向に転じて１７万戸台に達すると考えられます。

その中でも首都圏は供給が増えており、１９９９年から２００３年までは年間８万戸以上、２００４年も８．５万戸程度の供給が予想されているのですね。

以前のバブル崩壊までは年間２～４万戸程度だったことを考えると、マンション志向の高まりや価格の低下で、市場規模は大都の数値で見ると２倍になっています。物件数が多いので、選択肢が広がって求めている物件を見つけやすい環境が続いているとみることができますね。

価格については比較的安定しています。首都圏では、物件の都心化が進んでいるので、平方単価が２００２年は５１．３万円で、２００３年が５４．５万円と少々上昇傾向にはありますが、同じ地域の同等の物件ならば、ほぼ同じ状態が続いているといえるでしょう。

近畿圏では、ここ数年は平方単価は４１万円台で推移しています。都心部の人気物件では若干の上昇傾向もみられますが、全般的に価格は落ち着いていて、しばらくは急激な変化はないでしょう。

できれば、この先の１０年後、２０年、３０年後の家計のあり方をシミュレーションしておくと、住宅ローン返済においてはより一層分りやすくなります。

当たり前の話ですが、そんな先のことまで明確に分るわけではありませんが、現在の家計から予想できる程度で十分です。

まず家族一人一人の年齢を記入して、年ごとに必要な行事とそれに必要な金額を書き出します。小さな子どもがいるケースだとと、教育費や食費といった支出のアップ率は気持ち高めに設定しておきます。

これらを考慮して毎年の家計収支を予測するのです。

収入の予測は、若い人なら年収が１～３％程度アップで計算してもいいかもしれませんが、年配の人では収入アップを見込まないほうが無難でしょう。

ここで大切なことは、年ごとの家計が黒字を維持していることです。まれに赤字になってしまっても、それまでの貯蓄残高で補えて、さらに常に半年分か１年分程度の生活費は確保できるように貯蓄することも計算しておきます。その上で、４０代から５０代では、老後に備えた貯蓄も少しずつ増やしていけるようになっているかもチェックします。

６０歳の定年退職後に夫婦が平均寿命まで生たと仮定すると、１億円の生活費がかかるともいわれています。それなりの年齢に達すれば、このことも考慮に入れて生活設計を描く必要があります。

現在の家計からどのぐらいのローンが借りられるかj事前に試算しておき、ローン返済が始まってから後悔しないで済むようにしておくことが大切です。

不動産会社からは、年収を考えたらもっと多額のローンが可能ですよ～と勧められて、言うとおりにしたら後でローン返済にえらい苦労することがあります。

やはりまずは、現在の家計から年間に必要な賃貸住宅の家賃、頭金づくりのための貯蓄額、駐車場料金などの住宅関連支出の合計を出します。
そしてそこから、購入後に必要になる管理費や修繕積立金、駐車場料金、固定資産税などの税負担を差し引いきます。
その金額が年間のローン返済の限度額になります。この金額が分れば、借入れ可能額を算出することができます。

購入後には頑張ってたくさん節約すれば年間3００万円までは返済可能だろうなぁ、などと安易な予測を立てても、節約がそんな簡単にできるものではないので、少なくとも１年や２年程度は予行演習をしてから確実にローン返済に回せる金額をは算出するように心がけましょう。

親からの贈与が難しい場合は、資金を借りてマンションを購入したり、資金を出してもらって共有名義でマンション購入する方法もあります。

人から資金を借りてマンション購入に踏み切る場合は、税務局から実質的な贈与とみなされて贈与税の対象にならないように対策をとっておく必要があります。

それにはまず、借用書を作成して、毎月の返済は親の口座への銀行振り込みなどように証拠を残すことが必須になってきます。また、月々の返済が可能な金額での借り入れでないと、税務局から問題にされる場合があります。

購入代金の一部を負担してもらって共有名義でマンション購入すれば、贈与税の対象にはならないので、課税の心配は有りません。

しかし、この場合は持ち分に注意しなければえらいことになります。もし、マンション購入総額の４分の一を負担してもらった場合は、親の持分は４分の一になるのですが、子どもの持ち分は資産価値の低下が少ない土地に重点を置くようにすると、将来の資産価値を考慮した場合はナイスです。

他にも兄弟や姉妹がいる場合は、親の持ち分を確実に相続できるように手続しておくことが肝心です。相続が発生した時に親の持ち分もその対象になると、最悪の場合にはマンションを処分して現金で財産分けをする必要が出てきます。

頭金が足りないときには、親から資金援助も考えましょう。いまなら贈与税の「住宅取得資金贈与の特例」を利用すれば、５５０万円までは非課税で１５００万円までは低率課税になります。通常なら５５０万円の贈与だと６７万円の贈与税がこの特例ならゼロになります。１５００万円の贈与だと通常は４７０万円の贈与税が、９５万円になります。

Q、住宅借入金等特別控除の制度内容について教えてください。
A、次にかかげる(1)～(3)の要件に該当する場合には、入居年分以降で計算される金額の所得税が、軽減されます。

(1)適用となる住宅、増改築等

　 □A． 新築住宅
(家屋と同時または、一定の先行取得に係る場合その敷地を含みます)
　 □イ． 床面積が、50m2以上(マンションにおいては、専有部分の登記の床面積、店舗併用住宅など居住用以外の部分がある場合や共有の場合にはその家屋の全体の床面 積が、50m2以上)であること。

□ロ． 床面積の2分の1以上が、専ら自分の住むためのものであること。

　 □B． 中古住宅 (家屋と同時に取得するその敷地を含みます)

　 　 □イ． 床面積が、50m2以上(マンションにおいては、専有部分の登記の床面積、店舗併用住宅など居住用以外の部分がある場合や共有の場合には、その家屋の全体の床面 積が、50m2以上)であること。

□ロ． 床面積の2分の1以上が、 専ら自分の住むためのものであること。
□ハ． 建築後使用されたことのあるもの。
□ニ． マンションなどの耐火建築物については建築後25年以内の取得、木造などの耐火建築物以外の建物については、建築後20年以内の取得であること。
□ホ． 売買の前後にわたり同一生計である親族等からの取得でないこと。

　 □C． 増改築等

　 　 □イ． 自己が所有し居住する家屋に係る増改築等であること。

□ロ． その工事にかかった費用の額が、100万円を超えること。
□ハ． その工事に係る部分のうち、店舗併用住宅など自ら住むため以外の部分がある場合には、自ら住む部分にかかった費用の額が、その工事の費用総額の2分の1以上であること。
□ニ． その工事をした後の家屋の床面積が、50m2以上であり、かつ、その2分の1以上が、専ら自らが住むために使われること。
□ホ． その工事をした後の家屋が、その人が主として住むと認められること。
□ヘ． その工事に係る、建築確認通知書(写)もしくは検査済証(写)または、建築士から交付を受けた増改築等工事証明書を添付できること。

　 (2)対象となる借入金、または債務

　 　 □イ． 住宅家屋の新築、取得ないし増改築等に係る借入金または債務(住宅家屋の新築や中古住宅の取得とともに取得する敷地の一定の借入金や債務を含みます)で、10年以上の分割返済条件であるもの。

□ロ． 銀行、ハウジングローン会社、生命保険会社・損害保険会社、住宅金融公庫、年金福祉事業団、共済組合、勤務先等からの借入金、または、建築業者、宅地建物取引業者、住宅整備公団(都市基盤整備公団)への賦払債務、および一定の承継債務であること。
※ 勤務先等からの借入金でその者が役員等であるかまたは利率が1％未満のもの、勤務先等からの利子補給により実質的な利率が1％未満となるもの及び親族からの借入金は対象外となります。

　 (3)その他、所得要件など

　 　 □イ． 住宅の新築・取得または増改築等の日から、6ヵ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き自らが住んでいること。

□ロ． 控除を受ける年の合計所得金額が、3,000万円以内であること。
□ハ． 入居の年、またはその前後2年間の所得税について、旧居住用資産の譲渡に係る特例(3,000万円の特別 控除、低率課税、買換え、交換の特例)及び中高層耐火建築物等の建設のための買換特例を受けていないこと。
□ニ． 特定の居住用財産の買換え等において譲渡損失の繰越控除の適用を受けていないこと。ただし、その居住用財産の譲渡が平成11年1月1日以降である場合には併用が可能です。

購入価格の２３％～２６％（頭金２０％と諸経費）の自己資金があるのであれば、購入後もけっこう安心して生活できるので、それを用意できていない場合においては、計画的自己資金をせっせとつくる必要がありますよ。

計画的にしっかりと毎月毎月貯めて行くことが、購入後の住宅ローン返済生活の予行演習につながります。

これはあくまでもマンション購入の頭金をつくるのが目的なので、元金が保証されている金融商品のなかから、できるだけ利回りが高く、かつ住宅購入時に何かと有利になるものを選ぶことが肝要です。利回りが高くても元本割れの可能性のある金融商品を利用すると、いざ購入する段になってたまたま利回りが下がっていて、必要額に足りなくなることも考えられます。

そのような条件を満たす金融商品に、住宅金融公庫の住宅債券「つみたてくん」があります。３年以上積み立てると、公庫融資利用時に割増融資を利用できるなどの特典もついています。募集は、毎年６月～７月、１０月～１１の年２回行っています。

３年以内に購入する予定なら、財形貯蓄や住宅積立郵便貯金も活用しましょう。財形貯蓄は購入時に財形融資を利用できるし、住宅積立郵便貯金も公庫割増融資を利用できます。

頭金以外に必要な諸費用（各種税金、ローン関係費用、引っ越し関係費用）も資金計画の重要なポイントになるので、忘れているとあとあと大変痛い誤算になります。

契約時には販売会社から各種の経費の一覧表をもらえるので、時期と金額を確認して着実に準備する必要があります。

ローン関係費用は、ローン契約時に必要な事務手数料、保証会社に支払う保証料、火災保険料、地震保険料などです。

税金は、売買契約時やローン契約時に必要な印紙税、登記するときに必要な登録免許税、購入後に必要になる不動産取得税などがあります。

引っ越し関係費用においては、引っ越し専門業者に支払う費用以外にも、照明器具やカーテン等の設備や各種の家電製品などの耐久消費財の費用も計画に入れておく必要があります。どのようなものを購入するかは、その人によるものですが、マンション購入したんだからということで支出が増えがちになりやすいので、前もって揃える物を決めておきましょう。そして、ある程度は予算を絞り込んでおくようにしておくこおが大事です。

中古マンションでは、それ以外にも、仲介会社を通して購入するのことが多いので、仲介手数料も必要になります。（購入価格×３％＋６万円）×１．０５が仲介手数料の速算式ですが、それなりに大きな額になるので注意が必要です。

最近は頭金ゼロでも購入可能な物件もありますが、金融機関のローンの最高額が購入価格の８割の場合が多いので、多くの場合は頭金として購入価格の２割は用意する必要があります。頭金ゼロで買うことにこだわると、選択肢が少なくなって満足できる住環境のマンションを選べなくなる可能性もあります。

そのうえ、頭金ゼロだとローン総額が増えて毎月の返済負担が重くなるうえに、ローン残高がなかなか減らないという問題も有ります。

頭金とは、購入される物件の代金に充当する自己資金部分です。
つまり、「頭金＝物件価格－借入れ額」という関係になります。

さて頭金については、住宅ローンの組み方によって必ず必要な場合、または必ずしも必要とならない場合などがあります。

＜頭金の必要なケース＞

「フラット35」のみのご利用の場合・・・・最低1割以上必要
「銀行ローン」も併用・・・・・・・・・・審査結果によっては、0円でも可
「銀行ローン」のみ利用・・・・・・・・・審査結果によっては、0円でも可

フラット35を使う場合は、公表されている借り入れ限度額が、最大で物件価格の9割までとなっているため、 残りの1割部分は頭金として現金を用意するか、または他の銀行ローンで不足分を借り入れるということが必要になります。
対して銀行ローンをご利用される場合には、銀行の審査が通れば頭金0円でも購入可能なケースがあります。

たとえ私がマンションを買うとしても、私はすぐにマンションに入らないかもしれません。

というのもマンションが完成して入ることができるまで販売活動が通常建設直接的な始まりから始まるのでそれがその時に使い古した商品であるならば新しい建設でそれが問題ない場合には私がそれと契約を結ぶならば、それは半年からのおよそ1の必要のためのそれです。

マンションに入ったなら、まわりに考えることを残念に思います。そのようなちょっとの期間、そして、いろいろな考えで購入を決定しないようにしよう！

もう一つの魅力的なことは、入ることに期間の間に公表されます、そして、格安物件が出るということがあることができます。

契約の時点で払った保証金に関しては、危険は考えるということです、そして、保証金が戻って来ないのでたとえまだそれをキャンセルするとしても、それを契約に期待したい。

最近完成がわかることがわかったあと、販売を開始するディベロッパーがあります、そして、たとえ早くそれを売るとしても、完成時間にさえあることもあります。入ることに、契約から期間の間そのようなことを強く短くすることができます。

納期に使い古した記事を買い手の交渉による売り手として選ばれるので、期間は売り手の状況によって短くなって、より長くなります。売り手が生きる、配達は記事を入力することができますどの将軍、そして、売り手は契約からおよそ3ヵ月にすでにすぐ出発しました。私は確かに契約の前に望みを伝えて、契約において納期を指定します。

マンションの共用部分の維持と管理は、所有者全員が管理費や修繕積立金を出して管理組合が行います。しかし実際は管理会社に委託する場合がほとんどです。しかしマンション専有部分の管理はすべて所有者の自己責任で行うことになります。

自己責任ということですから、誰に何を言われる訳ではなく、どう管理するかはすべて所有者の判断です。

子供もおらず夫婦二人だけの生活であれば、とくに室内が汚れるということもないとは思いますので、５年や１０年ぐらいは設備にも手がかからず、維持管理費用はそんなにかかることはないでしょう。

一方、小さなお子さんがいると壁紙には落書されることでしょうし、床に傷をつけることもあるでしょう。そのため設備のいたみも早くなり、数年で数十万円単位での壁紙の張り替えや設備の取り替えが必要になることもあります。

マンション専有部分の管理ということで、そのマンションに住む人が自分たちの環境や状況を考慮して、５年や１０年といった先を見越した分の必要な費用を、毎月毎年少しずつでも準備しておくのが懸命なマンション生活でしょう。

また、大きな出費としてシステムキッチンやユニットバスの取り替えなどがあります。これには百万円単位の費用がかかってきますので、ローン返済と管理費と修繕積立金の支払いに加えてお金をしっかり貯めておくことが必要です。これは簡単なことではありませんが、長い目でみた居住性や資産価値の維持のためには必要な考えになりますので頭に入れておきたですね。

マンションを購入すると購入したローンの返済以外にもさまざまな負担が必要になります。よくある「頭金ゼロ、毎月5万円の返済で新築マンションがあなたのものに！」などと謳われるようにうまくは行かないのがホントのところです。

マンションを購入するとかかってくるのが、まず毎月支払う管理費と修繕積立金です。国土交通省の調査によると、全国平均で修繕積立金が９０６６円で管理費が１万２５６６円となっています。しかしこれは、マンションが新築かどうかや築年数、大きさや管理内容などで大きく違ってくるので注意が必要です。

また、中古マンションを購入する場合には気おつけておきたいことがあります。それは売主が管理費を滞納していないかどうかです。滞納があったならば、尻拭いをするかのごとく購入後の支払が必要になってくるので気をつけたいですね。

それから、車を持っている場合では駐車場料金がかかってくることになります。マンションを持つと言うことは、固定資産税や都市計画税を支払う義務があるのです。その額はモノにもよりますが、税の軽減措置期間である新築当初の５年間が１０万円前後、それ以降は十数万円前後は負担する必要があります。

新築当初には必要なくても、年数が経過すれば室内も老朽化してくるので、専用部分のリフォームも考えに入れておく方が良いでしょう。ローン返済が出費の中心でもそれだけでは済まないことを承知して、全体としてどれくらいの費用が必要なのか把握して、家計が破綻しないように購入前から計画を立てた方が良いでしょう。

マンションを購入すると購入したローンの返済以外にもさまざまな負担が必要になります。よくある「頭金ゼロ、毎月5万円の返済で新築マンションがあなたのものに！」などと謳われるようにうまくは行かないのがホントのところです。

マンションを購入するとかかってくるのが、まず毎月支払う管理費と修繕積立金です。国土交通省の調査によると、全国平均で修繕積立金が９０６６円で管理費が１万２５６６円となっています。しかしこれは、マンションが新築かどうかや築年数、大きさや管理内容などで大きく違ってくるので注意が必要です。

また、中古マンションを購入する場合には気おつけておきたいことがあります。それは売主が管理費を滞納していないかどうかです。滞納があったならば、尻拭いをするかのごとく購入後の支払が必要になってくるので気をつけたいですね。

それから、車を持っている場合では駐車場料金がかかってくることになります。マンションを持つと言うことは、固定資産税や都市計画税を支払う義務があるのです。その額はモノにもよりますが、税の軽減措置期間である新築当初の５年間が１０万円前後、それ以降は十数万円前後は負担する必要があります。

新築当初には必要なくても、年数が経過すれば室内も老朽化してくるので、専用部分のリフォームも考えに入れておく方が良いでしょう。ローン返済が出費の中心でもそれだけでは済まないことを承知して、全体としてどれくらいの費用が必要なのか把握して、家計が破綻しないように購入前から計画を立てた方が良いでしょう。

共有部というものがマンションと一戸建の一番の違いになります。

一戸建の場合では、めったに他人との共有部分はありませんが、マンションにおいていえば所有権があるのは専有部分です。ベランダも専有部分になるのですが、管理という考えからすれば共有部分に近いものがあります。

マンションでの共有部分は専有部分でないところすべてに当たります。また共有部分はマンション所有者全員によって管理をおこなうことになります。

同じエリアで同じレベルのマンションで、マンションが建ってから年月もそれほど変わらないのに、価格評価が大きく違う場合があります。実は、その原因には共有部分の管理状態にあります。共有部分の管理状態だけでかなりの金額の差が出ることはけっこう多いのです。また、それだけ実際に住んだ時の過しやすさに違いがあります。

このようなマンション活動を面倒であると思ってしまう方は、ちょっとぐらい費用がかかっても自分たちの自由になる一戸建ての購入をおすすめします。

この分譲マンション、今が買い時だ！と購入してみたものの、マンション価値ががっくりと下ってしまい後悔している人は結構、いや、かなりいます。

マンションの住み心地が快適で満足していれば、価格が下がっても「しゃうがないか・・・」とも思えるものですが、できればこんなことにはなりたくはないですよね。

マンション価格の動向に気をつけるために、常に現在の購入環境をトータル的にチェックするように気をつけたい。買い時かどうかを決めるポイントをすこし解説してみよう。

まずは、マンションを取りまく市場環境がポイントになります。分譲マンションを購入するときは、平等に同じ条件ですが、それだけにこまめなチェックが必要になってきます。

金利の上昇も要チェックです。たとえば、価格が１割安くなっても、金利が１％上がれば返済総額はほとんど変化はないのです。

また、分譲マンションを購入しようとする場合、あるていどの条件があります。収入が安定している仕事をしているかどうかが主な条件になります。この条件をまずはクリアしていないと話になりません。

そして、マンション価格です。今の価格が買いやすい価格なのか、まだ下がるのか、もう下げ止りで上がるのかどうかをしっかり見据えなければいけません。

将来の資産価値という点で住居を考えると、マンョンより一戸建てのほうが有利だといわれています。

そうです、一戸建の最大のメリットは土地の資産価値があるということです。土地の価値が住居の大半を占めている。そもそも一戸建ての建物は築後２０年で価値がゼロになると言われているくらいだ。しかし建物の価値がゼロになっても、土地の価値は残る、ということである。売却を考えた場合、この土地が有効になるのです。

マンションはと言うと、マンションを買った瞬間から中古住宅扱いになるのをご存知だろうか？購入後直後に１～２割程度安くなり、その後も少しずつ価値が下がり続け、数十年たてば設備や仕様の陳腐化が激しくなり、下落幅はますます大きくなります。

しかし、マンションの資産価値下落をくい止める方法があります。

それは、物件の希少性と充実した管理です。これがマンションの武器にもなります。都心部で分譲された専有面積の広い物件においては、当時の価格よりも高値で取り引きされている事実があります。

また、しっかりとした大規模修繕を行ったり管理がしっかりとしている物件は、需要も多く価格が下がりにくくなっています。

マンション購入に対する考え方は、バブルが崩壊するまでは「とりあえず買ってから、値上がりするのを待ってからマンション売却。そんで一戸建てに買い換えるための資金にしちゃえ！」みたいな価値観でしかマンションにはありませんでした。つまり、マンションはあくまでも一戸建を買うための資金作りだったのです。

バブル期のマンションは、確かに今と違って専有面積が狭く、構造や仕様や設備や管理などの面で満足できるできるものではありませんでした。マンションを一生の住まいにするにはどうしても満足いくものではありませんでした。うらやましい事に当時は、数年住んでいればマンション価格が何割も上がったので売却してしまい、一戸建に買換えることが当たり前のように行われていました。

うまく甘い蜜を吸えた人にはうらやましい限りです。

でも、今はどうだろう。マンション価格が上がることは都心の一部の物件を除いては、まずありえないでしょう。買い換えが難しい時代になったものです。

そしてにここ最近では、新しい動きがでてきているのです。マンションを一生の住まいにする人が増えてきたのです。

専有面積が大きくなって、設備も充実して居住クオリティーが高くなっているのが大きな理由といわれています。

国土交通省の調査によると、マンション住まいのほぼ半数の人が永住するつもりと答えているそうである。